Anschlussfinanzierung: Prolongation oder Umschuldung?

Eine Baufinanzierung ist für viele Menschen ein sehr großes Finanzprojekt, welches jede Menge Planung erfordert. Mit dem Abschluss des Immobilienkredits ist die Arbeit jedoch noch nicht beendet. Schließlich sind die meisten Immobilienfinanzierungen so konzipiert, dass nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld verbleibt, die erneut finanziert werden muss. Hierbei stehen Immobilienbesitzer vor der Wahl: Die Finanzierung bei der bisherigen Bank verlängern oder zu einem anderen Anbieter wechseln? Nachfolgend soll aufgezeigt werden, welche Vor- und Nachteile die beiden Varianten aufweisen.

Abbildung 1: Wenn die Zinsbindung abläuft, ist es Zeit für die Anschlussfinanzierung - doch welche Option erweist sich am Ende als die Richtige? Bildquelle: @ Tom Thain / Unsplash.com

Prolongation: Bei guten Konditionen durchaus sinnvoll

Die Prolongation (Verlängerung) beschreibt eine Anschlussfinanzierung, die beim bisherigen Anbieter abgeschlossen wird. Im Normalfall kommt die Bank schon einige Zeit vor Ablauf der ursprünglichen Zinsbindungsfrist mit einem entsprechenden Angebot zur Verlängerung auf den Kreditnehmer zu. In diesem Fall sollten die Zahlen einer genauen Prüfung unterworfen werden:

    1. Wie sieht der Zinssatz im Vergleich zur bisherigen Baufinanzierung aus? Unter sonst gleichen Bedingungen müsste der Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung sich stets günstiger gestalten als der Zinssatz der bisherigen Immobilienfinanzierung. Schließlich wird eine deutlich geringere Summe finanziert, so dass auch die Beleihung deutlich geringer ausfällt. Hier gilt: Je geringer die Beleihung, desto niedriger das Ausfallrisiko. Ein niedriges Ausfallrisiko führt wiederum zu geringeren Zinsen.

    2. Wie verhält sich der Zinssatz im Vergleich zum allgemeinen Zinsniveau? Darüber hinaus sollten Kreditnehmer prüfen, wie günstig der angebotene Zinssatz im Vergleich zum allgemeinen Zinsniveau ausfällt. Liegen die Zinsen auf einem Tiefststand, reicht es beispielsweise nicht, wenn eine Anschlussfinanzierung nur minimal günstiger ausfällt als eine Baufinanzierung, die vor 15 Jahren abgeschlossen wurde.

    3. Wie sieht der Zinssatz im Vergleich zu anderen Angeboten aus?
        Bevor das Prolongationsangebot der bisherigen Bank angenommen wird, ist es sinnvoll, dass         Kreditnehmer die Anschlussfinanzierung vergleichen und auch andere Optionen in Betracht ziehen.         So lässt sich ausloten, ob eventuell ein noch größeres Sparpotenzial besteht.

Erweist sich die Prolongation als besonders günstiges Angebot, steht einer Verlängerung mit der bisherigen Bank nichts im Wege. Zusätzlich kann es auch sinnvoll sein, günstigere Konkurrenzangebote einzuholen und damit einen niedrigen Zinssatz bei der Prolongation zu erreichen.

Umschuldung: der Blick über den Tellerrand

Die Alternative zur Prolongation stellt die Umschuldung dar. Hierbei wird nach Ablauf der Zinsbindung der Kreditanbieter gewechselt. Ein solcher Schritt ist immer dann sinnvoll, wenn das Zinsangebot des neuen Anbieters deutlich günstiger ausfällt als das Prolongationsangebot. Aus diesem Grund sollte vor der Wahl der Anschlussfinanzierung immer ein Anbietervergleich durchgeführt werden. Trotzdem sind bei der Umschuldung verschiedene Aspekte zu bedenken:

    1. Auch die Leistungsmerkmale müssen stimmen
        Die Zinsen sind zweifellos das wichtigste Entscheidungskriterium bei der Wahl einer Baufinanzierung. Es existieren jedoch noch weitere Kriterien, die Kreditnehmer nicht vollständig außer Acht lassen sollten:
    • Sondertilgungen: Durch Sondertilgungen lässt sich eine Baufinanzierungen noch einmal deutlich günstiger gestalten. Bleibt durch Ersparnisse Geld übrig, investieren Kreditnehmer dieses einfach in eine zusätzliche Tilgung und senken somit Restschuld und Zinskosten. Im Normalfall sind solche Sondertilgungen mit zusätzlichen Kosten verbunden, doch bieten immer mehr Banken kostenfreie Sondertilgungen von 5% der jeweiligen restschuld pro Jahr an. Wer damit kalkuliert, in den künftigen Jahren mehr zu tilgen, sollte bei der Wahl der Anschlussfinanzierung darauf achten.
    • Passende Zinsbindung: Je nach Höhe der Restschuld sollte die Anschlussfinanzierung die passende  Zinsbindung mit sich bringen. In vielen Fällen können Kreditnehmer mit der Anschlussfinanzierung die Kreditsumme komplett abzahlen. Bei besonders hohen Kreditsummen kann jedoch noch einmal eine Restschuld übrigbleiben, die ein drittes Mal finanziert werden muss. Je nach Zinsniveau sollten Interessenten deshalb die Zinsbindung wählen. Liegt das Zinsniveau gerade niedrig, ist es sinnvoll, die Laufzeit so zu wählen, dass eine komplette Abzahlung möglich wird. 
    2. Kosten der Besicherung miteinrechnen
       Ein Wechsel des Finanzierungspartners bedeutet leider auch, dass die Sicherheit in Form der Grundschuld auf den neuen Kreditgeber übergehen muss. Eine Übertragung stellt dabei oft die günstigere Variante dar, während eine Löschung und Neueintragung oft mit deutlichen Gebühren für  Notar und Grundbuchamt verbunden ist. Da aber in jedem Fall Kosten entstehen, sollten diese bei der Umschuldung immer mit in den Vergleich einbezogen werden. Auf diesem Weg lässt sich ermitteln, ob sich die Umschuldung auch wirklich lohnt.

Wer alle Aspekte bei der Umschuldung beachtet, kann am Ende die Kosten beider Varianten genau einsehen und sich für die günstigere Option entscheiden.

Der Sonderfall: Mit dem Forward-Darlehen zukünftige Zinsen sichern

Liegt das Zinsniveau sehr niedrig, aber die Anschlussfinanzierung noch einige Zeit in der Zukunft, kann auch ein Forward-Darlehen sehr interessant werden. Mit diesem besteht die Möglichkeit, sich die aktuellen Zinsen auch in der Zukunft zu sichern. Viele Forward-Darlehen ermöglichen eine solche Bereitstellung für bis zu 6 Jahre in die Zukunft. Natürlich wird dafür ein geringer Zinsaufschlag fällig. Trotzdem lohnt sich das Ganze, solange der Zinssatz zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung gestiegen ist.

Achtung: Wer auf ein Forward-Darlehen setzt. Legt sich für die Zukunft fest. Sollte das Zinsniveau bis dahin sogar noch weiter sinken, muss der Kreditnehmer das Forward-Darlehen zum vereinbarten Zinssatz trotzdem in Anspruch nehmen.

Abbildung 2: Auch bei der Anschlussfinanzierung sorgen kleine Zinsunterschiede für große Einsparungen. Bildquelle: @ Robert Anasch / Unsplash.com

Bei der Anschlussfinanzierung kommt es immer auf den Einzelfall an

Wenn die Anschlussfinanzierung zum Baukredit ansteht, haben Kreditnehmer stets die Wahl zwischen einer Prolongation und einer Umschuldung. Welche Option sich dabei mehr lohnt, hängt immer von den individuellen Umständen ab. Aus diesem Grund erweist es sich regelmäßig als sinnvoll, schon einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung verschiedene Angebote einzuholen und diese mit dem Verlängerungsangebot der Bank zu vergleichen.
So erhalten Kreditnehmer den nötigen Marktüberblick und können auf Basis dieser Informationen entscheiden, welche Option am Ende günstiger ist. Zusätzlich darf auch ein Blick auf die sonstigen Merkmale der Anschlussfinanzierung nicht fehlen. Dazu gehören unter anderem die Möglichkeit von Sondertilgungen und auch die Flexibilisierung der Rückzahlungsraten. Wer es schafft, die Anschlussfinanzierung auf die eigenen Bedürfnisse abzustimmen, kann am Ende ganz bequem die eigenen vier Wände abzahlen und dabei auch noch Geld sparen!