Ein historisch niedriges Zinsumfeld lässt den Traum von den eigenen vier Wänden plötzlich für viele Menschen in den Bereich der Realität rücken. Schon lange notieren die Bauzinsen auf einem Niveau, welches vor wenigen Jahren noch als unvorstellbar galt. Was für Immobilienerwerber positive Aspekte darstellt, ist für Sparer ein Desaster. Die Rede ist von den geplanten Anleiheaufkäufen durch die EZB. Das Zinsniveau für die Altersvorsorge wird viele zusätzliche private Renten schmälern. Für alle diejenigen, die sich bislang noch keine Gedanken über die Altersvorsorge gemacht haben, kann die Lösung aktuell nur im Betongold liegen, gleich ob als selbst genutzte Immobilie oder als fremd vermietetes Objekt. Vor dem Kauf und dem Beginn der Suche nach dem Traumhaus oder der Traumwohnung steht allerdings der Kassensturz. Dieser beantwortet die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

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Das Eigenkapital und was alles dazu zählt

Bei der Frage nach dem Kaufpreis spielt das Eigenkapital natürlich die zentrale Rolle. Eine solide Finanzierung berücksichtigt eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten. Diese dürfen nicht unterschätzt werden, können sie doch bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Zu den Erwerbsnebenkosten zählen

• Grunderwerbsteuer
• Maklercourtage
• Notarkosten
• Grundbuchkosten

Die Höhe der Grunderwerbsteuer fällt je nach Bundesland unterschiedlich aus. Gleiches gilt für die Maklerprovision. Um das Eigenkapital zu ermitteln, reicht es nicht, auf das Konto zu schauen. Manchmal ist mehr Kapital vorhanden, als der künftige Immobilienbesitzer glaubt. Zum Eigenkapital zählen

• Kontoguthaben

• Wertpapiere

• Bausparguthaben

aber auch

• Arbeitgeberdarlehen

• Verwandtendarlehen

• Eigenleistungen (bei Neubau oder mit zu finanzierender Sanierung / Renovierung)

• Rückkaufswerte abzutretender Lebens- und Rentenversicherungen

Gerade der zweite Block eröffnet zahlreiche Möglichkeiten. Es geht nicht nur darum, die monatliche Belastung durch eine hohe Eigenkapitalquote zu senken. Der Zinssatz bei Baufinanzierungen richtet sich auch nach der Höhe des Eigenkapitals. Wer weniger als 60 Prozent an Fremdmitteln benötigt, zahlt in der Regel auch einen niedrigeren Zinssatz, als bei einem Bedarf zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswertes. Hohes Eigenkapital spart also doppelt. Erst wenn bekannt ist, wie hoch die eigenen Mittel ausfallen, kann die Suche nach dem Objekt beginnen.

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Die Wahl der Finanzierung

Für die Finanzierung selbst stehen unterschiedliche Optionen offen. Die klassische Finanzierung basiert auf einem Annuitätendarlehen. Dabei wird der Zinssatz in der Regel über mehrere Jahre festgeschrieben. Je niedriger die Zinsen ausfallen, umso länger sollte die Festschreibung gewählt werden, um zu vermeiden, dass bei einem Anstieg der Bauzinsen die monatliche Rate plötzlich unerschwinglich wird. Je niedriger die Zinsen ausfallen, umso höher sollte auch die Tilgung gewählt werden. Zum einen entschuldet sich der Immobilienerwerber damit schneller, zum anderen fällt die Laufzeit um so länger aus, je niedriger die Zinsen sind. Die Suche nach der passenden Finanzierung ist jedoch nicht mit zahlreichen Bankbesuchen verknüpft. Das Internet bietet auch hier die maximale Bequemlichkeit, um einen Vergleich von Angeboten für die Baufinanzierung einholen zu können.

Neben dem Annuitätendarlehen erfreuen sich Bauspardarlehen immer noch großer Beliebtheit, findet sich in zahlreichen deutschen Haushalten doch immer wieder ein Bausparvertrag aus der Zeit, als noch Anspruch auf die staatliche Prämie bestand.

Unser Tipp: Ein kleiner Bausparvertrag sollte auch nach Erwerb immer in der Rückhand bleiben, sozusagen als Krankenversicherung für die Immobilie. Es kann immer eine Situation eintreten, die finanzielle Flexibilität verlangt.

Endfällige Darlehen, für die während der Laufzeit nur die Zinsen und am Ende die Darlehenssumme in einer Zahlung getilgt werden, haben an Attraktivität verloren. In der Regel waren sie mit einer Lebensversicherung unterlegt. Zum einen muss die Versicherungsleistung heute teilweise versteuert werden, was wiederum die Versicherungssumme und damit die Prämie erhöht. Zum anderen sind die Ertragsmöglichkeiten bei Versicherungen drastisch geschrumpft und damit schwerer zu kalkulieren.

Fazit

Immobilienerwerb lohnt mehr denn je. Eine solide Finanzierung sieht eine möglichst hohe Eigenkapitalquote vor, das Eigenkapital kann aus mehreren Quellen bestehen. Finanzierungsvergleiche im Internet bieten einen schnellen Überblick über die günstigsten Konditionen. Niedrige Zinsen sollten Anlass sein, eine möglichst lange Zinsbindung mit hoher Tilgungsleistung zu vereinbaren.