Die vier häufigsten Renovierungsfallen bei Altbauten

Viele Menschen hegen den Traum eines Eigenheims. Doch neu bauen ist teuer, und so greifen die meisten lieber auf eine gebrauchte Immobilie zurück.  Laut dem Baukreditvermittler Interhyp sind es ganze 40 Prozent der Kredite, die für gebrauchte Immobilien ausgegeben werden. Auf Neubauten und Anschlussfinanzierungen für Umbauten entfallen dabei nur je 30 Prozent.

Doch auch wenn eine gebrauchte Immobilien unter Umständen zunächst günstiger sind, muss dort mit Folgekosten für Renovierungen gerechnet werden. Um wirklich günstiger zu fahren, sollten daher die wichtigsten Renovierungsfaktoren bekannt sein und mit den Kosten für einen Neubau gegengerechnet werden.

Energetische Sanierung: Dämmkosten berücksichtigen

Für Neubauten gelten hohe Energiestandards, die in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt werden. Der Transmissionswärmeverlust über die Gebäude muss geringgehalten und Wärmeverluste durch Fensterflächen und Türen weitestgehend vermieden werden. Dadurch sind häufig auch die Energiekosten in Neubauten geringer als in gebrauchten Bauten.
Um die Verbrauchswerte im Altbau auf ein ähnliches Niveau zu bringen, muss hier meist nachgerüstet werden. Zur realistischen Abschätzung der Kosten sollte hier auf ein professionelles Gutachten zurückgegriffen werden. In den meisten Fällen geht die meiste Energie eines Gebäudes dabei über die Außenfassade verloren. Grob geschätzt liegt der Anteil hier bei 30 Prozent des gesamten Wärmeverlusts. Allerdings bringt eine zusätzliche Wanddämmung nur einen deutlichen Vorteil, wenn auch die Fenster entsprechende angepasst werden. Hier muss bei Altbauten abgewogen werden: Da die Fenster in älteren Wohnungen häufig größer sind, muss eine Entscheidung fallen -  entweder für eine möglichst hohe Energieeffizienz und angepasste, kleinere Fenster oder für den Bestand der Fensterfläche und damit mehr Tageslichteinfall.

Wird sich für den Erhalt der Fensterfläche entschieden, kommt der Wärmedämmung des Daches eine wichtige Rolle zu. Hier liegt der Wärmeverlust bei etwa 20 Prozent. Durch eine Zwischensparrendämmung kann hier zügig nachgerüstet werden. Wer nicht mit den meist deutlich höheren Heizkosten eines Altbaus leben möchte, sollte somit die zusätzlichen Kosten für eine Dämmung beim Kauf einkalkulieren.

Das ist allerdings nicht alles, ganz besonders für umweltbewusste Hausbesitzer, die sich nicht nur an die Vorschriften halten wollen. Auch die Elektrik ist dann nämlich ein Thema, das „unsauber“ anmutet. Häufig kann nicht diese jedoch nicht komplett getauscht werden, so dass dieses Projekt ein „nach dem Einzug“-Termin wird – wenn Geld wieder fließt und ein solch großes Unterfangen möglich macht. Aber dabei muss es nicht bleiben: Eine Sofortmaßnahme wäre z.B. der Wechsel in einem Ökostrom-Tarif, oder aber die Informationsbeschaffung rund um das Thema regenerative Energien, die nachträglich und nachhaltig integriert werden können. Auch hier ist von großen bis zu kleinen Maßnahmen einiges möglich, dass die energetische Situation des Hauses verbessern kann.
 

Stromfallen in Altbauten

Eine weitere Kostenfalle findet sich im Stromverbrauch eines Altbaus. Früher wurden zum Aufheizen des Wassers häufig Boiler oder Durchlauferhitzer verwendet, die mit Strom betrieben sind. Bei steigenden Strompreisen ist somit auch hier mit Mehrkosten zu rechnen. In Neubauten werden häufig große Warmwasserboiler verwendet, die mit Gas geheizt werden. Dort wird das Wasser auf eine bestimmte Temperatur gebracht und gehalten. Meist wird die ganze Wohnung durch den Boiler versorgt und ermöglicht die konstante Nutzung von Warmwasser.

 In älteren Gebäuden sind hingegen noch häufig kleine, lokale Warmwasserboiler unter der Spüle oder dem Waschbecken im Einsatz, die ständig nachheizen müssen. Dazu können Durchlauferhitzer im Bad kommen, die während des Duschvorgangs ebenfalls ständig nachheizen müssen und den Stromverbrauch erhöhen. Somit sollte bei älteren Immobilien über eine Nachrüstung von modernen Wasserboilern nachgedacht werden, um Stromkosten nicht unnötig in die Höhe zu treiben.

Veraltete Elektroinstallation

Ebenso können im Bereich der Elektroinstallation Erneuerungen notwendig werden. In den letzten Jahren haben sich viele der Vorschriften zur Sicherheit im Haushalt geändert. Im besten Fall ist nur die Nachrüstung eines FI-Schutzschalters notwendig. Dieser unterbricht bei Unterschieden in der Stromstärke den Stromkreis. Kommt es zu Kriechströmen aufgrund eines defekten Geräts, wird so rechtzeitig reagiert und Verletzungen durch Stromschläge verhindert. Die normale Haussicherung ist dafür nicht ausreichend, denn diese sorgt erst ab einem größeren Fehlerstrom für eine Abschaltung des gesamten Stroms.

FI-Schutzschalter sind mittlerweile vorgeschrieben. In normalen Wohnräumen gilt der Einsatz eines FI-Schutzschalter mit einem Bemessungsfehlerstrom von 30 Milliampere (mA). In sensitiven Räumen, wie dem Bad, werden ein extra FI-Schutzschalter mit einem Bemessungsfehlerstrom von 10 mA notwendig.

Doch auch bei den vorhandenen Stromkreisen kann es eng werden. Nach Aussage von Michael Pils, Bausachverständiger und Diplomingenieur von Bau, Haus und Garten in München, wurden früher drei Schaltkreise installiert, wo in jetziger Zeit 10 bis 20 Schaltkreise installiert werden. Die Folgen sind eine schnelle Überlastung des Stromnetzes. Die Kosten für einen Neueinbau der Elektroinstallation werden von ihm auf 45 bis 60 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche geschätzt.

Heizung und Sanitärleitungen 

Ein weiterer Kostenpunkt sind Sanitär- und Heizungsrohre. Mangelnde Pflege und das Alter können bei der sanitären Infrastruktur zu Problemen führen. Abflüsse funktionieren nicht mehr richtig, die Heizkörper werden nicht mehr richtig heiß oder undichte Stellen führen zu feuchten Wänden und Wasserschäden.

Eine Neuinstallation kann sich hier finanziell stark bemerkbar machen. Im günstigeren Fall sind kleinere Modernisierungen möglich, die nicht die komplette Erneuerung der Infrastruktur notwendig werden lassen. So können Heizleitungen von außen gedämmt werden, um einen besseren Wärmetransport zu gewährleisten. Der Energieverlust wird dadurch minimiert und die Wärme kommt dort an, wo sie benötigt wird: bei den Heizkörpern.

Weiterhin ist eine Überprüfung der gesamten Heizanlage zu empfehlen, da auch hier häufig veraltete Anlagen eingebaut sind, die durch neuere und effizientere ausgetauscht werden können.

Ähnlich sieht es mit den Sanitärleitungen aus. Fließt das Wasser nur noch als dünnes Rinnsal aus der Wasserleitung oder verfärbt sich das Leitungswasser beim ersten Aufdrehen rostbraun, sind dies Anzeichen dafür, dass die Rohre dringend sanierungsbedürftig sind. Vor einem kompletten Aus- und Wiedereinbau kann hier allerdings mit anderen Sanierungsmethoden vorgegangen werden. Spezielle Reinigungsmethoden können bereits Erfolge erzielen. Jedoch warnt der TÜV Nord vor einer anschließenden Beschichtung mit Epoxidharz, da in der Folge Chemikalien ins Wasser abgegeben werden. Sind die Rohre schon zu stark angegriffen, kommt die Möglichkeit einer Vorwandinstallation in Frage. Dazu werden die neuen Rohre auf der tragenden Wand aufgebracht und mit einer Trockenbauwand verkleidet. Somit können zumindest die Kosten für das Aufstemmen der Wände eingespart werden.

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