Durch Vermietung und Verpachtung Steuern sparen

Vermieter dürfen von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung die Ausgaben für sogenannte Werbungskosten abziehen. Als Werbungskosten gelten alle Aufwendungen für den Bau oder Erwerb von Immobilieneigentum, wie auch alle Kosten, die der Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen dienen (siehe § 9 Abs. 1 EStG).

In einigen Fällen verursachen hohe Werbungskosten einen steuerlichen Verlust, der mit andere positiven Einkünften, zum Beispiel mit Einkünften aus unselbstständiger Arbeit, aufgerechnet werden können. Auf diese Weise.

Die Investition in Mietimmobilien lohnt sich

Gerade für Personen mit einem hohen Jahreseinkommen und einem dementsprechend hohen Einkommenssteuersatz ist die Anschaffung von Wohnraum zur Vermietung und Verpachtung ein gutes Steuersparmodell.

In Zeiten der Finanzkrise und den günstigen Immobilienzinsen werden vermietete Immobilien wieder zu einer attraktiven Geldanlage.

Doch beim Kauf von Wohneigentum und der entsprechenden Einkommenssteuererklärung sind einige Dinge zu beachten. Denn wer zum Beispiel weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete seinem Mieter abknöpft, wird vom Finanzamt als Liebhaber eingestuft. Auch wer nur bis zu 75 Prozent der ortsüblichen Miete seinen Mietern berechnet, kann die Werbungskosten nur anteilig in Anrechnung bringen. D. h. nur bei Mieteinnahmen von mehr als 75 Prozent der ortsüblichen Miete können Werbungskosten im vollen Umfang abgezogen werden.

Auch kann der Käufer grundsätzlich nur die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten inklusive aller Kaufnebenkosten geltend machen. Da die Vertragsparteien bei der Aufteilung des Boden- und Gebäudeanteils frei sind, lassen clevere Käufer diesen Anteil bereits zu ihren Gunsten im Notarvertrag festlegen. Dabei sollte allerdings der Bodenrichtwert nicht um mehr als 10 Prozent unterschritten werden. (Urteil des Thüringer FG 20.02.2008).

Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten können, anders als die Werbungskosten, nicht sofort und auf einmal mit der Einkommenssteuer verrechnet werden, sondern sind über die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben.

Renovierungskosten vor Bezug sind entweder zu begrenzen oder auf viele Jahre zu strecken. Denn übersteigen diese Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten, so gelten diese nicht mehr als Werbungskosten, sondern als Investitionskosten. Investitionskosten hingegen erhöhen den Gebäudewert und sind über viele Jahre hinweg abzuschreiben.

Lediglich laufender Erhaltungsaufwand oder Schönheitsreparaturen, wie das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, sind steuerlich sofort wirksam. Dies gilt ebenso für die Beseitigung versteckter Mängel oder die Behebung von Gebäudeschäden (auch die komplette Erneuerung) aufgrund von Naturkatastrophen, wie zum Beispiel Hochwasserschäden. Auch diese Kosten können als Werbungskosten unmittelbar angesetzt werden.

Werbungskosten können auch dann schon abgesetzt werden, wenn noch keine Mietkosten eingegangen sind. Allerdings ist die Voraussetzung eines Werbungskostenabzugs immer die Vermietabsicht. Folgt in den Folgejahren des Werbungskostenabzugs keine Vermietung, so kann das Finanzamt die zuvor anerkannten Werbungskosten rückwirkend wieder streichen.

Auch bei leer stehenden Immobilien ist kein Abzug der angefallenen Werbungskosten möglich. Es darf bei Leerstand auch niemals gleichzeitig nach einem Käufer und Mieter gesucht werden, da ansonsten die Vermietabsicht entfällt.

Wird ein Teil der Wohnung oder des Hauses vom Eigentümer selber bewohnt und nur ein Teil vermietet, so werden die Werbungskosten anteilig zur selbst bewohnten Fläche gekürzt.

Sonderfall: Vermietung an Angehörige

Das Finanzamt stellt an Mietverhältnissen zwischen näheren Verwandten und Ehegatten besonders strenge Anforderungen bezüglich der Anerkennung der Werbungskosten. Denn aufgrund der besonderen Nähe und engen Beziehungen zwischen den Rechtsparteien vermutet das Finanzamt private Belastungen, die als Werbekosten in Anrechnung gebracht werden.

Dazu zählt auch die Höhe des Mietzinses. Durch das Steuervereinfachungsgesetz, welches 2011 verabschiedet wurde, wurde die Einkunftserzielungsabsicht vereinfacht. Dabei ist die steuerliche Anerkennung des Werbungskostenabzugs vom Verhältnis der vereinbarten Miete mit dem ortsüblichen Mietszins abhängig. Des Weiteren müssen noch einige andere Voraussetzungen eingehalten werden, welche im nachfolgenden Video geschildert werden.

Die Anlage V der Einkommenssteuererklärung

Sämtliche Werbungskosten sind auf der Rückseite der Anlage V der Einkommenssteuererklärung des jeweiligen Jahres einzutragen. Ausschlaggebend hierfür ist der Zahlungszeitpunkt, es gilt das sogenannte Abflussprinzip.

Ebenso eingetragen werden müssen dort alle Einnahmen aus dem vermieteten oder verpachteten Grundbesitz, ebenso die Mieteinnahmen für Wohnungen, Gewerberäumen, Garagen oder anderen Nebenräumen.

Nicht vergessen werden sollten Kosten wie Fahrtkosten, Prozesskosten, Porto- und Telefonkosten wie auch Ausgaben für das Arbeitszimmer und dem für die Vermietung notwendigen PC mit entsprechender Software.

Absetzbar sind ebenso die sogenannten "vorweggenommenen Werbungskosten“. Dies sind zum Beispiel angefallene Kosten für Besichtigungsreisen zu Objekten, die neu angeschafft werden und der Vermietung und Verpachtung dienen sollen. Dies gilt auch dann, wenn später der Kauf nicht zustande kam. Gleiches gilt für Kosten, die entstanden sind, weil sich der Steuerpflichtige um eine Rückübertragung in den neuen Bundesländern bemüht hat. Diese müssen dazu allerdings auch vermietet sein. Absetzbar sind hierbei nicht nur ausschließlich die Ausgaben für die notwendigen Reisen, sondern auch die angefallenen Kosten für etwaige Nachforschungen. Dies ist vollkommen unabhängig vom Verfahrensausgang.

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