Immobilie für Vermietung anschaffen: Was ist zu beachten?

Wer sich ein Haus oder eine Wohnung anschafft, plant in der Regel eine Selbstnutzung der Immobilie. Handelt ein Käufer jedoch mit der Absicht, das erworbene Objekt zu vermieten, generiert er ein zusätzliches passives Einkommen. Hierbei gilt es, den Mietzins festzulegen und einen schriftlichen Mietvertrag mit dem Mieter zu vereinbaren. Eine weitere Hürde nimmt der Vermieter, wenn er die steuerlichen Gesichtspunkte einer Vermietung berücksichtigt. Außerdem muss er bei dem Verkauf die Spekulationsfrist beachten.   

Was ist bei dem Kauf einer Immobilie wichtig?

Soll eine Immobilie als Wertanlage fungieren, gelten dieselben Grundsätze wie bei einer Selbstnutzung. So spielt die Lage des Hauses eine ebenso große Rolle wie die Bausubstanz des Gebäudes.
Ein Haus am Standrand wird nicht von jedem Mietinteressenten bevorzugt. Ebenso vermeiden viele Mieter die Nähe zur Stadtmitte, weil hier die Geräuschkulisse zu groß ist. Wer sich eine Immobilie anschafft, um diese später zu vermieten, sollte sich deshalb schon bei dem Kauf Gedanken um seine zukünftigen Mieter machen.

Die richtige Finanzierung ist ein weiterer Aspekt, der bei dem Kauf einer Immobilie berücksichtigt werden muss. Dem Käufer hilft es, wenn er einen Anteil von 20 bis 30 % des Kaufpreises aus seinen eigenen Mitteln finanzieren kann.  Weil mit den Kosten für den Makler, notwendigen Instandhaltungen und der Grunderwerbsteuer neben dem Kaufpreis noch weitere Kosten anfallen, wird der Restbetrag z. B. über ein Immobiliendarlehen finanziert. Die Rückzahlung dieses Darlehens stellt eine finanzielle Belastung dar, die sowohl von der Höhe der Zinsen als auch von der Laufzeit des Darlehens abhängt. Aus diesem Grund lohnt es sich, mehrere Kreditangebote miteinander zu vergleichen.   

Wie ermittelt sich der Mietzins?

Der Mietzins setzt sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Grundsätzlich ist es üblich, dass sich die Kaltmiete an den Quadratmetern für die Nutzfläche der Wohnung oder des Hauses orientieren. Zudem sollte ein zukünftiger Vermieter wissen, wie hoch die ortsübliche Miete ist. Diese ergibt sich in der Regel aus dem Mietspiegel der Gemeinden.

Nach dem deutschen Mietrecht gilt, dass eine festgesetzte Kaltmiete maximal 20 % über der ortsüblichen Miete liegen darf. Zusätzlich ist in bestimmten Regionen die Mietpreisbremse zu beachten. Diese gilt allerdings nur, wenn eine Immobilie nach einer Vermietung wieder vermietet werden soll. In diesem Fall darf die neue Miete maximal 10 % höher liegen als die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Mietpreisbremse gilt nicht für alle Immobilien in Deutschland. Jedes Bundesland entscheidet selbst, ob die Regelungen zur Mietpreisbremse beachtet werden müssen. 

Die Nebenkosten bestehen aus dem Aufwand für Strom, Wasser und Gas. Diese Kosten dürfen anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Maßgeblich ist das Verhältnis der vom Mieter genutzten Fläche zu der Gesamtfläche einer Immobilie. Wichtig ist, dass die Höhe der Mietkosten in einem schriftlichen Mietvertrag genau dargelegt wird.

Ein schriftlicher Mietvertrag: Grundlage für ein gutes Mietverhältnis

Im deutschen Mietrecht hat der Gesetzgeber festgehalten, dass ein ordentliches Mietverhältnis mit einem schriftlichen Mietvertrag begründet wird. Wird diese Bestimmung bei der Übergabe einer Wohnung an einen Mieter nicht beachtet, ist das Mietverhältnis nicht unwirksam zustande gekommen. Der Vermieter muss allerdings einkalkulieren, dass er dem Mieter die Wohnung für eine unbestimmte Zeit überlassen muss.      

Überdies ist ein schriftlich abgeschlossener Mietvertrag schon deshalb sinnvoll, weil er im Optimalfall alle wichtigen Punkte des Mietverhältnisses enthält. So kann der Vermieter z. B. darauf bestehen, dass der Mieter die vereinbarte Kaution leistet. Diese verwendet er, um nach dem Auszug des Mieters Reparaturen vornehmen zu können, die von dem Mieter verursacht wurden. Ein Mieter hingegen weiß genau, welchen Mietzins sein Vermieter verlangen darf. Dieser muss – aufgeschlüsselt nach Kaltmiete und Betriebskosten – in dem Mietvertrag aufgeführt werden. 

Die steuerlichen Gesichtspunkte einer Vermietung

Die Einnahmen, die mit der Vermietung einer Immobilie erzielt werden, sind einkommensteuerpflichtig. Aus diesem Grund müssen sie als zusätzliches Einkommen in der jährlichen Einkommensteuererklärung angesetzt werden. Von diesen Einnahmen dürfen alle Kosten abgesetzt werden, die im Zusammenhang mit der Vermietung der Wohnung oder eines Hauses anfallen. Hierzu zählen z. B. die folgenden Aufwendungen:
 

• Zinsen, die bei der Rückzahlung des Immobilienkredits geleistet werden müssen.
• Kosten für den Makler, die beim Immobilienkauf oder bei der Suche nach einem geeigneten Mieter angefallen sind.
• Aufwand für die Inserierung der Mietwohnung in der lokalen Presse und im Internet.
• Bürokratische Kosten, wenn die Immobilie von einer Hausverwaltung betreut wird oder die Steuererklärung bei einem Steuerberater in Auftrag gegeben wurde.

Neben den genannten Punkten kann auch der Kaufpreis für die Immobilie steuerlich geltend gemacht werden. Die angefallenen Kosten können über die Gebäudeabschreibung von den erzielten Mieteinnahmen abgezogen werden. Hierbei muss der Vermieter die Bestimmungen des Einkommensteuerrechts beachten. So ist es z. B. wichtig, dass die Kosten gleichmäßig über die Jahre der Nutzung abgeschrieben werden.    

Die Veräußerung einer vermieteten Immobilie

Die Veräußerung einer vermieteten Immobilie stellt für den Gesetzgeber ebenfalls einen steuerrelevanten Aspekt dar. Nach dem Einkommensteuerrecht muss der Veräußerungsgewinn selbstständig ermittelt und in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.

Der Veräußerungsgewinn setzt sich aus dem Kaufpreis zusammen, den ein Immobilieneigentümer beim Verkauf der Immobilie erhält. Hiervon dürfen die Kosten in Abzug gebracht werden, die in einem direkten Zusammenhang mit dem Verkauf stehen. Zu nennen sind hier die Kosten für die Verkaufsinserate und die Beauftragung eines Maklers.  

Um die Steuern, die auf einen Veräußerungsgewinn entfallen, zu vermeiden, muss die Spekulationsfrist beachtet werden.  Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. In diesem Zeitraum kann das Wohnobjekt nur steuerpflichtig verkauft werden. Nach dem Ablauf der Spekulationsfrist ist ein steuerfreier Verkauf möglich. Für die Ermittlung dieser Spekulationsfrist sind die Daten des Kaufs und des Verkaufs entscheidend.

Beispiel

Eine Immobilie, die zur Vermietung genutzt wird, wurde mit Kaufvertrag vom 31. Oktober 2013 erworben. Die Spekulationsfrist endet am 31. Oktober 2023. Ab dem 1. November 2023 ist ein steuerfreier Verkauf des Hauses möglich.