Sinkende Leerstände, steigende Mietpreise: Schwierige Zeiten für Bürosucher

Die Rallye auf den deutschen Büromärkten hat gegen Ende des Jahres 2017 nochmals an Fahrt zugenommen. Wie die Angermann Real Estate Advisory AG berichtet, schlossen drei der wichtigsten A-Städte - Hamburg, Berlin und Stuttgart - das vergangene Jahr teilweise sogar mit Rekordergebnissen im Flächenumsatz ab. Sowohl in der Bundeshauptstadt als auch in Stuttgart sind außerdem die Leerstände auf einem historischen Tief angelangt.
Die wohl am heißesten diskutierte Frage unter den hiesigen Büroimmobilienexperten dürfte derzeit sein, ob und inwieweit sich die immense Dynamik auf den Büromärkten auch in 2018 weiter fortsetzen wird. Die vergangenen drei bis fünf Jahre scheinen, was Flächenumsätze und Leerstände angeht, jedenfalls kaum mehr zu überbieten. Gleichwohl stehen bis 2022 hier und da noch einige Neubauprojekte in der Pipeline, sodass man mit Prognosen wohl vorsichtig sein sollte.
 

Berlin und Hamburg mit Rekordergebnissen, Stuttgart überdurchschnittlich

Die Metropolen Berlin und Hamburg konnten für 2017 auf alle Fälle Rekordergebnisse verbu-chen. Laut den Angaben von Angermann erzielte dabei Hamburg mit 654.000 m² Flächenum-satz ein Plus von ganzen 19 % gegenüber dem Vorjahr. In Relation zum 10-Jahres-Durchschnitt ergibt sich sogar eine Expansion um 27 %. Etwas weniger drastisch, aber den-noch rekordschreibend fiel die Jahresvermietungsleistung in Berlin aus: Gegenüber dem Vor-jahr erzielte man hier eine Steigerung von immerhin 7 %. Der Gesamtflächenumsatz von 928.000 m² markiert damit bereits zum dritten Mal in Folge eine Bestleistung. Keinen Rekord wird demgegenüber wohl die Autostadt Stuttgart einstellen können, obschon auch hier der Gesamtflächenumsatz deutlich überdurchschnittlich ausfallen dürfte. Zwar liegen hier noch keine Zahlen für das vierte Quartal 2017 vor, allerdings erachtet Angermann ein Gesamter-gebnis von ca. 300.000 m² für durchaus realistisch. Eine Prognose für 2018 falle laut Anger-mann schließlich in allen Städten schwer. Einerseits sei die Nachfrage ungebrochen hoch; an-dererseits gebe es aber auch immer weniger Leerstand, während Neubauprojekte zugleich be-reits jetzt eine recht hohe Vorvermietungsquote aufwiesen. So wird beispielsweise für Berlin davon ausgegangen, dass realiter nur knapp 20 bis 25 % der sich momentan in der Pipeline befindlichen Flächen letztlich auf dem Markt zur Disposition stehen werden.

Dramatisch sinkende Leerstände und steigende Mietpreise

Was jedenfalls einen Anlass zur Sorge bietet, sind die extrem niedrigen Leerstände. Vor allem in Stuttgart (2,1 %) und Berlin (2,1 %) sind sie auf jeweils historischen Tiefs angelangt. Ham-burg steht dagegen mit 4,4 % noch vergleichsweise gut da. Damit wird es für Suchende zu-nehmend schwieriger, qualitativ hochwertige Mietobjekte in guter Lage zu erhaschen; was die Lage angeht, muss somit beispielsweise im Falle einer Neuanmietung aufgrund von Ge-schäftswachstum infolge der in der Zwischenzeit logischerweise gestiegenen Mieten oftmals ein »Downgrade« in Kauf genommen werden. Wer in Top-Lage verweilen will, muss sich dagegen auf höhere Mietkosten einstellen. Entsprechend steigt der Beratungsbedarf bei der Büroimmobiliensuche enorm an, und es ist dringend ratsam, die Bürosuche vor allen Dingen rechtzeitig in die Wege zu leiten bzw. anzutreten.   
Was die Mietpreise angeht, so ist das Bild - jedenfalls in den Städten Hamburg, Berlin und Stuttgart - uneinheitlich. In Hamburg etwa bleiben sowohl die Spitzen- (26,50 €/m²) als auch die Durchschnittsmieten (15 €/m²) bislang stabil, allerdings darf dabei nicht vergessen werden, dass es hier natürlich in den vergangenen Jahren schon einen merklichen Anstieg gegeben hat. Und außerdem sei im Zuge der Flächenverknappung bereits für 2018 wieder mit deutlich stei-genden Preisen zu rechnen, so Angermann. In Berlin sind die Büromieten demgegenüber schon jetzt dramatisch gestiegen. Die Spitzenmiete zum Beispiel erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahresquartal im Ostteil von 28,70 €/m² auf 29,60 €/m² und im Westteil von 33,00 €/m² auf 35,00 €/m². Und auch die Durchschnittsmiete stieg von 17,10 €/m² auf 18,60 €/m² im Westen sowie von 16,90 €/m² auf 18,20 €/m² im Osten. In Stuttgart wiederum blieb die Spit-zenmiete zumindest im dritten Quartal 2017 konstant, dies gleichwohl nachdem sie zur Jah-reshälfte mit 24,00 €/m² auf den höchsten jemals in Stuttgart gemessenen Wert anstieg. Die Durchschnittsmiete erhöhte sich dagegen auch im dritten Quartal leicht von 13,60 €/m² auf 13,70 €/m².