Unwirksamer Zeitmietvertrag nicht vorab kündbar

Eine Wohnung mieten, das scheint erst einmal ein normaler, unkomplizierter Vorgang zu sein. Aber die Vielfalt der Mietverträge sorgt dafür, dass manches Mietverhältnis sehr viel komplexer ist, als man zunächst annehmen sollte. Aspekte, wie die Dauer bzw. die Kündbarkeit eines Mietverhältnisses, sind sehr unterschiedlich in der Handhabung, wie ein aktuelles BGH Urteil wieder einmal beweist.

Hier ging es um das Phänomen der "Unwirksamkeit" eines Vertrages und damit auch um die Vertragsdauer. Wenn ein Zeitmietvertrag über einen Wohnraum sich als unwirksam erweist, also die Basis fehlt, wird die Mietdauer automatisch zu einer "unbestimmten", wie es bei Nicht-Zeitverträgen üblich ist. Damit ist auch eine ordentliche Kündigung möglich. So weit das übliche Handling. Der BGH bestätigte dies in einem Fall von Befristung, dem allerdings ein ausführlicher Rechtsstreit voraus gegangen war. Dies zeigt, dass dieser Fall keineswegs ein offensichtlicher war. Wer Immobilien kostenlos inserieren will, sollte sich also auch mit diesem Urteil, seinen Grundlagen und den Folgen beschäftigen.

Worum ging es bei dem Fall? Die Grundlage des Mietverhältnisses war eine Befristung, ein auf drei Jahre begrenzter Mietvertrag. Kurz nachdem der Vertrag geschlossen worden war, ca. 9 Monate später, fand ein Besitzer- bzw. Vermieterwechsel statt. Der neue Besitzer der Wohnung, somit der neue Vermieter des "befristeteten Mieters", wollte den Vertrag vorzeitig kündigen, weil er einen Eigenbedarf geltend machte, in dem Fall die Überlassung der Wohnung an seinen Bruder. Der Mieter sah dieses Prozedere und seine Konsequenzen jedoch nicht ein und blieb in der Wohnung. Die Folge: eine Räumungsklage von Seiten des Besitzers. Zunächst sah es auch "gut" aus für den Besitzer, denn in erster Instanz wurde die vorzeitige Kündigung wegen Eigenbedarfs anerkannt.

Der BGH als oberste Instanz kam jedoch zu einem anderen Ergebnis, da er in diesem Fall einen "Rechtsirrtum" ausmachte. Ein Zeitmietvertrag wie der hier geschlossene sei nicht rechtens, denn es fehle einem solchen Vertrag die Grundlage bzw. eine juristisch unanfechtbare Basis. Ein zeitlich befristeter Vertrag sei nur dann statthaft, wenn ein Vermieter Pläne in Bezug auf die Immobilie für die Zeit nach Ablauf der Frist geltend machen kann. Da dies im vorliegenden Fall nicht gegeben war, die zeitliche Befristung also willkürlicher Natur war, erweise sich der Vertrag als unwirksam. Hier wurde also eine Art rechtsfreier Raum beobachtet.

Da es offensichtlich war, dass weder der Mieter noch der Vermieter bei Vertragabschluss wussten, dass der Vertrag nichtig war, kamen die Richter zu dem Ergebnis, dass sie in Kenntnis der Unwirksamkeit des Vertrags natürlich anders gehandelt hätten und sich für den Zeitraum von 3 Jahren einen gegenseitigen Verzicht auf Kündigung zugesichert. Im Klartext. Eine Kündigung wäre frühestens nach drei Jahren möglich gewesen. Die Voraussetzungen, die üblicherweise für eine Befristung zu beachten seien, fehlten hier. Damit wurde der Vertrag als normaler Vertrag mit einer unbegrenzten Dauer interpretiert.