Vollfinanzierung des Eigenheims: gibt es Nachteile?

Vollfinanzierung des Eigenheims – Eine gute Idee, oder nicht?

Ein Haus kaufen ganz ohne Eigenkapital? Die meisten Experten würden davon abraten. Das hat einige Gründe. Vor allem gestaltet sich die Baufinanzierung ohne ein gewisses Erspartes oder andere Kapitalanlagen schwieriger und die Konditionen sind wesentlich strenger.

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber selten ratsam. Quelle: urfin – 259385300 / Shutterstock.com

Viele Menschen wollen sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen, nicht alle bringen das entsprechende Kapital mit. Das kann sich aber durchaus schwierig gestalten, denn die Konditionen sind nicht gerade die besten. Viele Finanzierungsexperten, auch die Experten von kreditrechner.com, warnen vor dem Hauskauf ohne entsprechende Ersparnisse. Deren Berechnungen zeigen, dass z.B. bei einem Kauf einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro ein Zinsaufschlag von 59,64 Prozent mit eingeplant werden muss, wenn kein eigenes Kapital vorhanden ist. Dagegen wird dringend geraten, dass Hauskäufer mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen. Laut Auswertungen, ist das für die meisten Käufer durchaus möglich. Im Schnitt haben deutsche Hauskäufer sogar 23 Prozent des Immobilienwertes an Eigenkapital gespart.

Wie funktioniert eine Vollfinanzierung?

Zunächst ist es wichtig, die Vollfinanzierung von einer 100 Prozent-Finanzierung abzugrenzen. Bei einer 100 Prozent-Finanzierung werden der Kaufpreis und die Baukosten finanziert. Die Vollfinanzierung enthält dagegen noch folgende Kostenpunkte:

• - Notarkosten
• - Grunderwerbsteuer
• - Bearbeitungsgebühr

Aber Vorsicht: Kreditnehmer sollten starke Zinsaufschläge einplanen, wenn sie sich für eine Vollfinanzierung entscheiden. Diese können sich auf 50 bis 80 Prozent belaufen. Auch wenn eine Finanzierung ohne Eigenkapital zunächst verlockend erscheinen mag, der gebundene Sollzins kann sehr viel höher ausfallen und sich für den Kreditnehmer nachteilig auswirken. Eine 50-prozentige oder 75-prozentige Finanzierung bringt im Gegensatz dazu wesentlich bessere Konditionen mit sich.

Was gehört zum Eigenkapital und wie kann man es erhöhen?

Viel vorhandenes Eigenkapital und möglichst wenig verwendetes Fremdkapital hat positive Auswirkungen für den Kreditnehmer auf Zinsen, Tilgungsrate und Kreditkonditionen. Nicht nur Geld gehört dazu, es gibt auch viele andere Formen des Eigenkapitals, die für die kreditgebende Bank relevant sind:

Tabelle: Nicht nur erspartes Geld, sondern viele Arten von Versicherungen, Wertpapiere oder bereits erworbene Grundstücke und Möglichkeiten, die Baukosten zu reduzieren, gelten als Eigenkapital. Optionen, an die der Kreditnehmer vielleicht selbst nicht einmal gedacht hat, die aber die Kredit-Konditionen verbessern.

Statistik: Das Neugeschäftsvolumen der Baufinanzierungskredite. Quellen: ING-DiBa, Statista

Für wen eignet sich die Vollfinanzierung?

Wegen der vielen Nachteile und der strikten Konditionen sind Baufinanzierungen ohne Eigenkapital in den seltensten Fällen empfehlenswert. Freiberufler und Selbstständige, insbesondere diejenigen, die noch am Beginn ihrer Selbstständigkeit stehen, haben kaum eine Chance einen solchen Kredit zu erhalten. Aber auch junge Angestellte bzw. junge Familien, die oft spontaner den Job wechseln oder von Arbeitslosigkeit betroffen sein können, sollten bei einer solchen Finanzierung eher vorsichtig sein. Deswegen sind Vollfinanzierungen eigentlich nur für Kreditnehmer geeignet, die auf lange Sicht über ein sicheres Einkommen verfügen und eine tadellose Bonität vorzuweisen haben – z.B. Beamte.

Quelle: urfin – 259385300 / Shutterstock.com