Der Bauträgervertrag

Der Wunsch nach einem Eigenheim ist bei den meisten Menschen sehr groß. Besonders zu Zeiten der Finanzkrise, Angst um Rentenzahlung und bangen um die Kaufkraft des Euros sehen sich viele Menschen mit einer eigenen Immobilie abgesichert für die Zukunft. Da viele die Arbeiten und Mühen bei einem eigenen Bau scheuen, ziehen sie den Erwerb einer schlüsselfertigen Immobilie vor. Es sind somit keine Abstimmungen mit Handwerkern oder Firmen erforderlich da diese nur vom Bauherrn zu leisten sind. Für diesen Kauf muss ein Bauträgervertrag geschlossen werden. Dieser Vertrag ist eine Kombination zwischen einem Kaufvertrag über das Grundstück und einem Vertrag über die Errichtung einer Immobilie, der so genannte Werkvertrag.

Bei einem Bauträgervertrag sind Sie als Verbraucher nur der Erwerber dieser Immobilie und nicht der Bauherr. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden da Grundbesitz verkauft wird. In der Regel besteht das Urkundenkonvolut des Bauträgervertrages aus dem Entwurf des Vertrages, der Bau- und Ausstattungsbeschreibung, dem Verkaufsprospekt und dem Zahlungsplan.

Der Verkaufsprospekt stellt eine wertvolle Informationsquelle dar. Denn auch Unterlagen zum Hausbau die dem Käufer im Voraus vorgelegt wurden können für den Leistungsumfang bzw. dessen Auslegung von Bedeutung sein.

Leider führt der immer wieder zu heftigen Streitigkeiten, denn er birgt viele Risiken für den Verbraucher wenn er nicht gut durchdacht und geprüft wird.

Was beinhaltet ein Bauträgervertrag.

Der Bauträgervertrag unterliegt der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese Verordnung regelt die Abschlagszahlungen die sie als Käufer nach dem aktuellen Bautenstand zu leisten haben. In den meisten Fällen wird der Kaufpreis des Objektes durch eine Freistellungsbescheinigung der Kreditinstitute abgesichert. Der Bauträger wiederum verpflichtet sich die fertige Immobilie laut vereinbarter Baubeschreibung fertig zu stellen. Im Bauträgervertrag werden unter anderem die Art und Weise der Bauausführung, das Datum der Bezugsfertigkeit, der Abnahme und der Sachmängelgewährleistung klar definiert. Die Einhaltung der Regelungen des MaBV wird anhand von Berichten die vom Bauträger anzufertigen sind überwacht.

Worauf muss man beim Bauträgervertrag achten?

1. Die Baubeschreibung ist besonders wichtig. Sie sollte sehr umfangreich und detailliert sein, denn hier müssen sie genau festhalten welche Produkte, Arbeiten und Qualitäten sie von der Leistung des Bauherrn erwarten. Alle Extrawünsche, Veränderungen, Besprechungsprotokolle und alle Zusagen des Bauträgers sollten in den Vertrag aufgenommen werden. Was hier nicht aufgelistet ist, muss der Bauherr auch nicht erbringen. Genaue Baupläne von Grundrissen, Lage und Größe der Fenster und Türen, sollten dieser Baubeschreibung beiliegen.
2. Abschlagszahlungen, laut § 641 Abs. 1 S. 1 BGB, sollten immer vom Baufortschritt abhängig sein. Somit haben sie jederzeit die Möglichkeit bei unvollständigen Bauphasen und Feststellung von wesentlichen Mängeln eine Zahlung zurück zu halten. Die maximale Höhe der Abschlagszahlungen ist in dergeregelt. Nach Fertigstellung folgender Bauabschnitte sind folgende Höchstabschläge zulässig:

   Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten 40%,
   Dachflächen und Dachrinnen 8%,
   Rohinstallation der Heizungsanlagen 3%,
   Rohinstallation der Sanitäranlagen 3%,
   Rohinstallation der Elektroanlagen 3%,
   Fenstereinbau, einschließlich Verglasung 10%,
   Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten 6%,
   Estrichverlegung 3%,
   Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 4%,

   Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen die Übergabe des Besitzes 12%,
   Fassadenarbeiten 3%,
   nach vollständiger Fertigstellung 5%.

   Laut Bundesgerichtshof (BGH) ist eine Regelung bei der eine Summe bereits mit

   Vertragsschluss fällig ist unwirksam.

   Die Kosten des Grundstücks dürfen auf maximal sieben Raten verteilt werden. Sinnvoll ist

   auch eine bedingungslose Pauschalpreisbindung bis zur Endabnahme.
3. Eine Kopie der Baugenehmigung muss ihnen vorliegen, sowie der Nachweis der Zahlung des Erschließungskostenbeitrags an die Gemeinde. Beides sollte im Bauträgervertrag enthalten sein.
4. Setzen sie eine Frist zur Baufertigstellung. Achten sie darauf dass im Vertrag deutlich schlüsselfertig vereinbart ist, nur so müssen alle Arbeiten abgeschlossen sein.
5. Bezugsfertig heißt, dass sie zwar einziehen können, aber noch einige Arbeiten getätigt werden müssen. Setzen sie eine Vertragsstrafe für eine eventuelle Bauzeitenüberschreitung fest.

Wichtig für den Käufer

Als zukünftiger Hauseigentümer sollten sie darauf achten, dass ihnen alle Unterlagen ausgehändigt werden. Bei eventuellen Gewährleistungsansprüchen oder späteren Umbauten ist jede Information wichtig. Jeder Schriftverkehr, Ausschreibungen, Genehmigungen, Bautagebuch, Planunterlagen und Berechnungen der Architekten, Unterlagen der Heizungs-, Sanitär und Elektroinstallateure sollten in ihrem Besitz sein. Hier ist eine Vereinbarung über die Aushändigung dieser Unterlagen sehr wichtig. Weitere Informationen erhalten sie auf:.

Die Gewährleistung für Baumängel beträgt laut Gesetz fünf Jahre. Als Laie erkennt man leider oft erst viel zu spät einen Baumangel. Sichern sie sich ab und beauftragen sie einige Monate vor Ablauf der Gewährleistungsfrist einen unabhängigen Bausachverständigen mit der sogenannten Schlussbegehung des Hauses. Rein rechtlich gesehen endet auch erst mit der Schlussbegehung der Hausbau.

Nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Änderung der Eintragung im Grundbuch. Erst jetzt gehört das bereits bezahlte Haus ihnen.

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